Prawa i obowiązki inwestora podczas budowy domu

W dzisiejszej publikacji scharakteryzujemy tematykę praw i obowiązków inwestora podczas budowy domu, opiszemy jego rolę jako uczestnika procesu budowlanego. Wskażemy na co inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę w całym procesie. Wyjaśnimy też, które regulacje prawa budowlanego odnoszą się do poruszanej problematyki.

Kim jest inwestor w procesie budowlanym?

Inwestor w procesie budowlanym jest podmiotem, który inicjuje, organizuje proces budowlany, a następnie staje się jego uczestnikiem. Jest to podmiot, który rozpoczyna proces budowy domu już od etapu wizji. W dalszej części publikacji dowiemy się szczegółowo kim jest inwestor w rozumieniu aktualnych przepisów prawa i praktyki budowlanej.

Inwestor jako jeden z uczestników procesu budowlanego

Inwestor jest pełnoprawnym uczestnikiem procesu budowlanego. Powyższe wynika z obowiązujących przepisów prawa. Uczestnikami procesu budowlanego, w rozumieniu prawa budowlanego są:

• inwestor;
• inspektor nadzoru inwestorskiego;
• projektant;
• kierownik budowy lub kierownik robót budowlanych.

Ustawodawca uregulował tę problematykę w art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Jakie są prawa inwestora w procesie budowlanym?

W przypadku inwestora możemy posługiwać się pojęciami praw lub uprawnień inwestora w procesie budowlanym. W pierwszej kolejności musimy wskazać, że inwestor ma prawo, aby ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie. Dodatkowo warto jest wskazać, że inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego podczas realizacji budowy domu. Są to jedne z fundamentalnych uprawnień inwestora, które daje mu art. 18 ust. 2 i 3 prawa budowlanego.

Jakie są obowiązki inwestora w procesie budowlanym?

Inwestor jako uczestnik procesu budowlanego zobowiązany jest do wykonywania ściśle określonych przez ustawodawstwo obowiązków. Zgodnie z aktualnymi przepisami prawa budowlanego do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

• opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów;
• objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy;
• opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
• wykonania i odbioru robót budowlanych;
• w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych; a to wszystko przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych tzn. przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane.

Dodatkowo należy wskazać, że to inwestor zleca osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii, opracowanie mapy do celów projektowych na potrzeby wykonania projektu budowlanego domu.

Jeżeli nie został ustanowiony kierownik budowy, to inwestor zobowiązany jest do zapewniania wykonania pozostałych czynności geodezyjnych wykonywanych w trakcie budowy, w szczególności wytyczenia obiektu budowlanego w terenie oraz wykonywania pomiarów kontrolnych.

Inwestor jest zobowiązany do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu prowadzonych robót budowlanych a także do uczestniczenia w kontroli prowadzonej przez nadzór budowlany.

Wybrane regulacje prawa budowlanego bezpośrednio odnoszące się do sytuacji prawnej inwestora

Wybrane (najważniejsze) regulacje prawa budowlanego, które bezpośrednio odnoszą się do sytuacji prawnej inwestora (za wyjątkiem przepisów wyżej wymienionych):

• Inwestor jest stroną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego - stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
• Inwestor zobowiązany jest zapewnić czynności geodezyjne w trakcie projektowania i budowy domu - zgodnie z art. 27a prawa budowlanego.
• Inwestor w sytuacji, gdy ustanowienie kierownika budowy nie jest wymagane, przez okres wykonywania robót budowlanych:
• przechowuje dokumenty stanowiące podstawę wykonywania robót budowlanych;
• przechowuje oświadczenia dotyczące wyrobów budowlanych zastosowanych w obiekcie budowlanym;
• udostępnia powyższe dokumenty upoważnionym pracownikom organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na terenie budowy.
• Inwestor ma również obowiązki w zakresie przekazania właścicielowi dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej. Zgodnie z art. 60 ust. 1 prawa budowlanego - inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi albo zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.
• Jeżeli budowa wymagała uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, wówczas inwestor zobowiązany jest zawiadomić organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Wyżej wymienione organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym.

• przechowuje dokumenty stanowiące podstawę wykonywania robót budowlanych;
• przechowuje oświadczenia dotyczące wyrobów budowlanych zastosowanych w obiekcie budowlanym;
• udostępnia powyższe dokumenty upoważnionym pracownikom organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na terenie budowy.

Wskazówki praktyczne związane z rolą inwestora podczas budowy domu

Często przy budowie domu inwestorem jest również jego przyszły właściciel. Poniższe wyliczenia mają zastosowanie zarówno do takiej sytuacji jak i do okoliczności, gdy inwestor po wybudowaniu domu, sprzedaje go przyszłym nabywcom.

Wskazówki praktyczne związane z rolą inwestora podczas budowy domu:

• Uwaga na umowy związane z realizacją procesu budowy domu - to właśnie inwestor powinien należycie zadbać o treść i postanowienia takich umów.
• Inwestor powinien zapoznać się z regulacjami prawa budowlanego i na każdym etapie budowy korzystać z uprawnień, które mu przysługują oraz realizować obowiązki, które nakłada na niego prawo budowlane.
• Inwestor powinien pamiętać o tym, że gdy zmieni się uczestnik procesu budowlanego (kierownik budowy lub kierownik robót, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant sprawujący nadzór autorski), inwestor dołącza do dokumentacji budowy oświadczenia o przejęciu obowiązków przez wyżej wymienione osoby. Pamiętajmy też, że zgodnie z art. 44 prawa budowlanego nie ma już obowiązku zawiadamiania właściwego organu o zmianie uczestnika procesu budowlanego, wystarczy tylko oświadczenie o przejęciu obowiązków załączone do dokumentacji budowy.
• Inwestor powinien należycie dbać o kwestie finansowe budowy domu i racjonalnie rozdysponowywać fundusze przeznaczone na jego budowę, najlepiej zgodnie z wcześniej przygotowanym i zaakceptowanym przez pozostałe zaangażowane podmioty harmonogramem prac i rozliczeń.
• Inwestor powinien wymagać i respektować kwestie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie (zgodnie ze sporządzonym planem bezpieczeństwa).
• W praktyce często korzysta się z nadzoru autorskiego realizowanego przez uprawnionego projektanta. Warto jest zadbać o to już na etapie podpisywania umowy o prace projektowe z projektantem i określić w niej wynagrodzenie i zasady sprawowania nadzoru autorskiego.

Podsumowanie

Szczególna rola inwestora w procesie budowlanym jest bezsporna. Warto jest znać prawa i obowiązki inwestora oraz mając taką świadomość - w pełni z nich korzystać i w ich zakresie postępować. To właśnie inwestor dobiera sobie podmioty, z którymi współpracuje przy budowie domu. Dokonuje niezbędnych analiz czasowych oraz kosztowych. Planuje cały proces realizacji inwestycji, układa harmonogram prac, zbiera oferty wykonawców etc. Wszystkie te działania mają na celu sprawne i możliwie pozbawione komplikacji zrealizowanie inwestycji budowy domu. Oczywistym jest, że należycie przygotowany inwestor to podstawa do budowy domu w zakładanym terminie, w założonym budżecie, zgodnie z literą prawa oraz ze sztuką budowlaną.

Artykuły o podobnej tematyce:

• Jak długo trwa budowa domu i jakie czynniki na to wpływają?
• Kto kupuje materiały budowlane, inwestor czy wykonawca? Jak je kupować, aby uzyskać korzystną cenę i wysoką jakość?
• W jaki sposób można zmusić wykonawcę do poprawy wykonanego zlecenia budowy domu?