Umowy odgrywają kluczową rolę w przypadku wystąpienia jakichkolwiek negatywnych sytuacji podczas realizacji konkretnych zamierzeń. Nie jest inaczej w przypadku inwestycji budowlanych. Nie jest prawdą, że mniejsze inwestycje – czyli te związane z budową domu jednorodzinnego, nie muszą być zabezpieczone umowami z podmiotami realizującymi to zamierzenie. Niestety wciąż w pewnych okolicznościach lub miejscach panuje przekonanie, że taka umowa nie jest potrzebna, wymagana czy konieczna. Faktycznie kodeks cywilny wskazuje, że umowy o roboty budowlane powinny być sporządzone w formie pisemnej, jednakże sformułowanie „powinny”, nie oznacza obowiązku (nie „muszą”). W dzisiejszej publikacji wyjaśnimy, dlaczego zawsze warto dążyć do zawarcia umowy w sektorze budowlanym – szczególnie w odniesieniu do mniejszych inwestycji, którymi są domy jednorodzinne.
Dlaczego warto jest podpisywać umowy o roboty budowlane przy budowie domu jednorodzinnego?
Posiadanie dobrze skonstruowanej umowy o roboty budowlane jest niezwykle istotne w przypadku sporu z danym podmiotem – najczęściej z wykonawcą robót budowlanych. Umowa umożliwia realne dyscyplinowanie wykonawcy, wstrzymanie dla niego zapłaty, roszczenie o usunięcie wad/usterek. Wreszcie w takich umowach określa się również okres rękojmi i gwarancji na konkretne roboty budowlane. Posiadanie umów oznacza również, że podmiot, który realizuje inwestycję budowy domu jednorodzinnego działa legalnie (ma zarejestrowaną działalność gospodarczą, co w przypadku umowy jest bardzo łatwe do zweryfikowania w ogólnodostępnych rejestrach, do których jest powszechny i bezpłatny dostęp), posiada polisę ubezpieczeniową na zakres objęty daną umową (często zaleca się, aby taka polisa stanowiła załącznik do umowy o roboty budowlane z obowiązkiem przedkładania nowej polisy w przypadku zakończenia jej trwania podczas procesu inwestycyjnego).
W przypadku jakiego rodzaju robót warto jest podpisywać umowę?
W tym miejscu należy wskazać, że w zasadzie każda większa realizacja powinna być potwierdzona umową. Zarówno wykonanie prac związanych z projektowaniem, pracami geodezyjnymi, pracami wykonawczymi związanymi z fundamentami, więźbą dachową, instalacjami, montażem paneli fotowoltaicznych etc. – wszystkie tego typu zamierzenia inwestycyjne powinny być oparte na rzetelnie przygotowanych umowach, które powinny chronić interesy inwestora/właściciela domu jednorodzinnego.
Jakie są możliwe zagrożenia związane z brakiem podpisanych umów o roboty budowlane przy budowie domu jednorodzinnego?
Możliwe zagrożenia, które najczęściej występują w przypadku wystąpienia sporu i braku umowy to m.in.:
- brak realnego wpływu na przedłużającą się realizację inwestycji;
- wysoce ograniczone możliwości związane z naprawą ewentualnych wad/usterek;
- wysoce ograniczone możliwości związane z dochodzeniem odszkodowania od wykonawcy za nienależycie zrealizowany zakres prac;
- w przypadku zaliczkowania inwestycji występuje ryzyko, że wykonawca nie podejmie się zaplanowanych prac i zniknie ze sporą częścią pieniędzy (brak umowy oznacza brak danych do wystąpienia z ewentualnym roszczeniem);
- ograniczone możliwości dowodowe w przypadku sporu sądowego;
- ryzyko wystąpienia większych kosztów niż zakładał to pierwotny budżet.
Jakie elementy powinny się znajdować w każdej umowie o roboty budowlane przy budowie domu jednorodzinnego?
Należycie skonstruowana umowa o roboty budowlane w szerokim tego sformułowania znaczeniu, aby chronić interesy inwestora/właściciela domu powinna zawierać takie elementy jak m.in.:
- precyzyjne określenie terminu jej realizacji wraz z karami umownymi za brak terminowości w realizacji konkretnego zadania inwestycyjnego lub brak terminowej naprawy wady/usterki;
- postanowienia odnośnie rękojmi i gwarancji;
- potwierdzenie posiadania polisy ubezpieczeniowej w zakresie odpowiadającym realizowanym na podstawie umowy pracom (polisa często stanowi załącznik do umowy);
- określenie rodzaju wynagrodzenia (kosztorysowe lub ryczałtowe);
- harmonogram prac (jeżeli umowa obejmuje większą ilość podzadań);
- postanowienia umożliwiające wstrzymanie części zapłaty do momentu finalnego i zgodnego z prawem oraz sztuką budowlaną zrealizowania zamierzenia inwestycyjnego (w praktyce dopiero na sam koniec inwestycji, wykonawca otrzyma pozostałą część wynagrodzenia – jest to często stosowany element dyscyplinujący wykonawcę).
Artykuły powiązane tematycznie:
- Prawa i obowiązki inwestora podczas budowy domu
- W jaki sposób można zmusić wykonawcę do poprawy wykonanego zlecenia budowy domu?
- Jak długo trwa budowa domu i jakie czynniki na to wpływają?
i