Czy sąsiad może zablokować budowę domu na zgłoszenie?

Problematyka sporów związanych z inwestycjami realizowanymi w najbliższym sąsiedztwie, od wielu lat budzi duże zainteresowanie większości lokalnych społeczności. W dzisiejszej publikacji skupimy się na zagadnieniu, czy sąsiad może pokrzyżować plany związane z budową domu na zgłoszenie.

Kiedy dom jednorodzinny możemy wybudować na podstawie zgłoszenia?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego zgłoszenie może dotyczyć dwóch typów inwestycji. Pierwszą z inwestycji jest wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany (art. 29 ust. 1 pkt 1 pr. bud.). Drugą inwestycją jest wolno stojący, nie więcej niż dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a którego budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (art. 29 ust. 1 pkt 1a pr. bud.). Na potrzeby niniejszej publikacji skupimy się głównie na drugiej z sytuacji, gdyż występuje ona najczęściej i to w stosunku do niej nastąpiło najwięcej zmian w obowiązujących przepisach prawa w ostatnim czasie. Najbardziej istotne dla omawianego tematu jest prawidłowe określenie obszaru oddziaływania.

Czym jest obszar oddziaływania?

Przez obszar oddziaływania należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego (np. domu) na podstawie przepisów odrębnych, z których wynikają różnego rodzaju ograniczenia w zabudowie tego terenu (art. 3 pkt 20 pr. bud.). Jeżeli obszar oddziaływania obejmuje wyłącznie działkę inwestora, oznacza to, że sąsiad nie uzyskuje statutu strony w rozumieniu przepisów prawa administracyjnego i prawa budowlanego.

Sąsiad w takiej sytuacji nie zostanie poinformowany o planowanej inwestycji w sąsiedztwie

Z uwagi na fakt, iż budowa domu na zgłoszenie będzie dotyczyć wyłącznie działki inwestora, sąsiad nie zostanie poinformowany o planowanej inwestycji. Pozostaje mu wyłącznie podjęcie kroków na podstawie własnych obserwacji tego, co dzieje się na gruncie sąsiednim.

Co może zrobić sąsiad, który nie jest stroną postępowania?

Zablokowanie budowy domu na zgłoszenie przez sąsiada będzie niezwykle trudne, czasem wręcz niemożliwe. Inwestor wyłącznie zawiadamia organ administracji o planowanej inwestycji – budowie domu na zgłoszenie na własnej działce. Budowę domu można rozpocząć zaraz po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (art. 30 ust. 5k pr. bud.). Dodatkowo to inwestor ponosi odpowiedzialność za składane oświadczenia w trakcie budowy domu na zgłoszenie i organ nie wzywa o uzupełnienie czy wyjaśnienie wątpliwości w zakresie ewentualnych nieprawidłowości. Z uwagi na stosunkowo krótki czas realizacji tego typu inwestycji, należy w miarę sprawnie podjąć stosowne kroki w zakresie zablokowania potencjalnie nielegalnej inwestycji w sąsiedztwie. Jeżeli sąsiad zauważył, że budowa domu na zgłoszenie w oczywisty sposób narusza przepisy prawa budowlanego, nie jest zgodna z warunkami zabudowy lub zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na danym terenie, wówczas może zawnioskować do właściwego miejscowo powiatowego organu nadzoru budowlanego o przeprowadzenie kontroli inwestycji na gruncie sąsiednim, wskazując adres nieruchomości oraz nieprawidłowości. Organ nadzoru budowlanego oceni, czy inwestycja realizowana lub zrealizowana przez sąsiada jest zgodna z prawem. W takiej sytuacji dochodzi do skonfrontowania oświadczeń inwestora, dokumentów formalno-prawnych, które zobowiązany był posiadać przed przystąpieniem do budowy domu na zgłoszenie i oceny stanu faktycznego prac realizowanych lub już zrealizowanych.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować:

• Czy można zgłosić budowę budynku gospodarczego na niezabudowanej działce?

• Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

• Uzgodnienie zjazdu z drogi publicznej na działkę

• Ogrodzenie działki - niezbędne formalności, najnowsze trendy

Czy można zgłosić budowę budynku gospodarczego na niezabudowanej działce?

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Uzgodnienie zjazdu z drogi publicznej na działkę

Ogrodzenie działki - niezbędne formalności, najnowsze trendy

i