Wprowadzanie zmian do zatwierdzonego projektu architektoniczno - budowlanego. Kiedy konieczna jest decyzja o zmianie pozwolenia na budowę?

Opublikowano: 2023-01-27

Budowa domu to proces o charakterze dynamicznym. Może się zdarzyć, że w trakcie jej trwania zdecydujemy, że konieczne jest wprowadzenie pewnych zmian w stosunku do zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego. Co zrobić w takiej sytuacji? O jakich dokumentach musimy pamiętać, w jaki sposób zatwierdzić zmiany, by budowa nadal przebiegała zgodnie z prawem?

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego

Zdarza się, że w trakcie budowy chcemy wprowadzić zmiany do zatwierdzonego projektu. Co zrobić w takiej sytuacji? Z kim skonsultować te zmiany? 

Wszystkie zmiany, które planujemy wprowadzić powinniśmy przedstawić projektantowi budynku. To on kwalifikuje je jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego lub jako odstąpienie nieistotne. 

O istotnym odstąpieniu od zatwierdzonego projektu mówimy w przypadku zmian dotyczących: 

• projektu zagospodarowania działki lub terenu, jeżeli zmiana powoduje zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:

a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,

b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,

c) liczby kondygnacji;

• warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne,
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• elementów projektu, które wymagały uzyskania decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, wymaganych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę 
• zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Kiedy zmiany budowlane mogą zostać uznane za nieistotne?

Jako nieistotne zostaną zakwalifikowane zmiany, które dotyczą wnętrza budynku, przesunięcia ścian działowych, przesunięcia urządzeń, przesunięcia lub wykonania nowych otworów okiennych i drzwiowych (o ile nie dotyczą ścian znajdujących się w odległości mniejszej niż 4m od granicy działki budowlanej). 

W zakresie gabarytów zewnętrznych budynku, nie jest istotnym odstąpieniem zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego, jeśli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

• nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym,
• nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu
• nie narusza przepisów techniczno-budowlanych
• nie ma konieczności uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które były wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę
• nie zmienia dostępności obiektu dla niepełnosprawnych, sposobu użytkowania, warunków zawartych w planie miejscowym, aktach prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy czy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.  

Co powinien zrobić inwestor w przypadku odstąpienia od zatwierdzonego projektu domu?

Mamy już omówione wszystkie zmiany z projektantem, wiemy które z nich zostały uznane za istotne odstąpienie od projektu, a które są zmianami nieistotnymi. Jakie są kolejne kroki?

Zmiany nieistotne są proste do wprowadzenia. Projektant wprowadza do projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz ponownego zgłoszenia.    

W przypadku zmian istotnych (istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu) konieczne jest wprowadzenie wszystkich informacji (w opisie i na rysunkach) dotyczących tego odstąpienia, a następnie wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Do wniosku należy załączyć odpowiednie dokumenty. Są to 3 egzemplarze projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno - budowlanego z opisanym i rozrysowanym zakresem zmian, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub decyzja o zmianie warunków zabudowy. 

Pamiętajmy o tym, że wykonywanie na budowie prac, które zostały zakwalifikowane jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu, możemy rozpocząć dopiero po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. 

Wprowadzanie zmian do projektu na etapie budowy (zwłaszcza tych, które mogą zostać zakwalifikowane jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu), to proces, który wymaga czasu.  Bywa, że powoduje to pewne przestoje, może też spowodować wzrost kosztów budowy. Jeżeli jednak okaże się, że zmiany te są konieczne do wprowadzenia, to pamiętajmy o zalegalizowaniu tych zmian. Wprowadzenie zmian istotnych bez zmiany pozwolenia na budowę, może zakończyć się wstrzymaniem budowy, a następnie przeprowadzeniem czasochłonnego procesu naprawczego.

Sprawdź nasze kolekcje domów:

• Projekty domów parterowych
• Projekty domów z poddaszem użytkowym
• Projejkty domów z poddaszem do adaptacji
• Projekty domów piętrowych