Od decyzji do fundamentów, czyli formalności przed budową domu

Opublikowano: 2021-12-28

Budowa domu to przedsięwzięcie zakrojone na szeroką skalę. Każdy, kto się go podjął, wie, jak wiele formalności należy załatwić, zanim powstanie nasza wymarzona przystań. Nie jest jednak to tak trudne, jakby się mogło wydawać, wszak nowe budynki wyrastają jak grzyby po deszczu. W poniższym artykule dowiesz się, o czym musisz pamiętać przed wylaniem fundamentów. Przeczytaj, żeby móc wszystko dokładnie zaplanować.

Po pierwsze — wybór działki

Każdy z nas ma zapewne bliżej określoną lokalizację, gdzie ma zamiar wybudować swój dom. Zanim jednak wybierzemy odpowiednie miejsce, warto sprawdzić, jakie inwestycje planowane są w okolicy (np. autostrada, obwodnica). Tego możemy dowiedzieć się np. na stronie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

Do wyboru działki należy podejść z dużą rozwagą, gdyż to, gdzie ją kupimy, ma wpływ na wielkość i wygląd budynku. Ważne, by sprawdzić, czy działka objęta jest Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - to akt prawa miejscowego. Znajdują się w nim wytyczne odnośnie do m.in.:

• wysokości
• szerokości elewacji frontowej
• rodzaju dachu
• dopuszczalnej powierzchni zabudowy etc.

W urzędzie możesz również pobrać wypis i wyrys z planu miejscowego (koszt do 250 zł).

Już więc na tym etapie warto mieć w głowie zarys projektu domu. To pomoże uniknąć wielu problemów, związanych z niedostosowaniem terenu do naszych wyobrażeń na temat nieruchomości.

Jeśli natomiast działka nie ma MPZP, konieczne jest złożenie do Urzędu Miasta i Gminy podania o wydanie decyzji nt. warunków zabudowy. Czas oczekiwania na tę decyzję w tym przypadku jest stosunkowo długi — około 3-4 miesięcy.

Kolejnym etapem jest zwrócenie się do geodety, który sporządzi aktualizację mapy do celów projektowych. Do obowiązków specjalisty należy:

• dokładne sprawdzenie wymiarów działki.
• przesłanie mapy do Wydziału Geodezji w Starostwie Powiatowym. Mapa będzie potrzebna do wykonania projektu architektoniczno-budowlanego.

Projekt budowlany jest najistotniejszym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę

Mamy do wyboru dwie opcje:

• projekt gotowy — projekt domu wybieramy z puli wielu projektów. Zaletą tego wariantu jest możliwość obejrzenia wizualizacji, jak również zdjęć powstałych domów, zanim rozpoczniemy budowę. Nie możemy jednak wprowadzać znaczących zmian. Musimy również upewnić się, czy projekt spełnia warunki ustalone we wspomnianym wcześniej MPZM. Ponadto konieczne jest dokonanie przez architekta adaptacji gotowego projektu domu do zakupionej działki. Za tę usługę zapłacimy zazwyczaj podobną kwotę do tej, którą wydaliśmy na projekt.
• projekt indywidualny —  jest dostosowany do naszych potrzeb, specyfiki działki. Jeśli mamy skonkretyzowane plany, warto postawić na to rozwiązanie. Możemy ustalić metraż, dopasowany do stron świata i naszych potrzeb rozkład pomieszczeń, układ zieleni, sposób odprowadzania ścieków i wiele innych. Każdy element jest konsultowany z architektem i „szyty na miarę”.

Decyzja o pozwoleniu na budowę ważna jest przez 3 lata. Przed rozpoczęciem prac musimy złożyć zawiadomienie o przewidywanym terminie rozpoczęcia budowy.

Wniosek o pozwolenie na budowę składa się w Wydziale Architektury w Starostwie Powiatowym. Oprócz trzech egzemplarzy projektu należy dołączyć:

• oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do działki
• wymagane uzgodnienia, pozwolenia czy opinie

Należy też podjąć decyzję czy nasz projekt składamy w trybie pozwolenia na budowę, czy też wystarczy tryb zgłoszenia. W trybie pozwolenia na budowę urząd powinien rozpatrzyć naszą sprawę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku. Tryb zgłoszenia charakteryzuje się natomiast krótszym okresem oczekiwania, gdzie organ ma 21 dni na wydanie sprzeciwu lub na wniosek inwestora może wydać zaświadczenie o braku podstaw o wniesieniu sprzeciwu w jeszcze krótszym czasie.

Tę kluczową decyzję zaleca się podjąć we współpracy z architektem adaptującym nasz projekt lub w zależności od wcześniej wybranego wariantu — projektującym nasz dom od podstaw. Z pewnością fachowa porada i opieka profesjonalisty ułatwi procedowanie zawiłych formalności urzędowych oraz znacząco je usprawni, a nawet pomoże w rozwikłaniu ewentualnych, niepotrzebnych problemów.

Zobacz także:

• Co to są domy z uproszczonym, ślepym kosztorysem?
• Co brać pod uwagę wybierając projekt domu?
• Stoisz przed wyborem projektu domu? Nie popełnij tych błędów
• Ranking najpopularniejszych projektów domów MURATORA - podsumowanie 2021 roku
• Sposoby ogrzewania domu – co wybrać?
• Budowa domu bez pozwolenia
• Etapy budowy domu - stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, prace wykończeniowe
• Zgłoszenie robót budowlanych - jakich projektów dotyczy
• Elewacja domu - najpopularniejsze rozwiązania