Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – czym jest i jak go prawidłowo czytać?

Opublikowano: 2022-11-25

Planujesz zakup działki, na której w przyszłości chciałbyś wybudować swój dom? Koniecznie musisz zwrócić uwagę na dokument, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten zawiera wszelkie wytyczne dotyczące m.in. usytuowania budynku na działce, jego powierzchni i wysokości oraz przeznaczenia.

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP)  to uchwała rady miasta lub gminy, która reguluje sposób wykorzystania obszaru na terenie tego miasta lub gminy. MPZP jest aktem prawa miejscowego - obowiązuje tylko na obszarze gminy, która go uchwaliła, ustala przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu. Z planu dowiesz się między innymi:

• co można wybudować na działce,     
• jak wysoki może być budynek,    
• jak będzie wyglądał dojazd do nieruchomości,
• jakie będzie sąsiedztwo nieruchomości.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części, tekstowej i rysunkowej.

Część tekstowa jest dokładnym opisem planu, w którym określa się przeznaczenie konkretnego terenu, warunki jego zagospodarowania, rodzaj zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.

Część rysunkowa - graficzna postać planu to mapy danego terenu, na których zaznaczone są m.in. obszary przeznaczone do zabudowy, układ dróg, kolorystycznie rozróżnione i opisane symbolami rodzaje przeznaczenia terenu (np. tereny zabudowy mieszkaniowej, tereny zielone i usługowe,  istotne elementy infrastruktury).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera ustalenia powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje. Bezwzględnie wiąże zatem właścicieli nieruchomości gruntowych położonych na jego obszarze, stanowiąc jedyny dokument, w którym określa się przeznaczenie terenów oraz sposób ich zagospodarowania. W przypadku różnic w zapisach MPZP i np. EGiB (ewidencji gruntów i budynków), wiążące będą postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Aby prawidłowo odczytać wszystkie zapisy dotyczące nieruchomości, warto zapoznać się z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza z rozdziałem dotyczącym ustaleń ogólnych. Znajdziemy tu definicje pojęć używanych w kolejnych przepisach uchwały, a także objaśnienia symboli dla poszczególnych rodzajów przeznaczenia terenu. Podane są tu również m.in. informacje dotyczące warunków łączenia i podziału nieruchomości, zasady organizacji parkowania, zasady kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i krajobrazu kulturowego.

Przeznaczenie terenu, na którym znajduje się interesująca nas nieruchomość, sprawdzimy w części graficznej uchwały. Dla każdego obszaru przypisane są konkretne symbole. Obszar zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej najczęściej opisany będzie jako MN (np. 1.MN, 2.MN itd.). Na mapie zaznaczone są również obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy, granice stref ochrony konserwatorskiej, granice obszarów o szczególnych wartościach przyrodniczych, przebieg napowietrznych linii elektroenergetycznych. Warto przeanalizować, czy nie zahaczają one o interesującą nas nieruchomość. Mogą bowiem znacząco ograniczyć możliwość zabudowy działki.  Warto też zapoznać się przeznaczeniem terenów sąsiadujących z naszą nieruchomością oraz z przebiegiem projektowanych dróg. Wszystkie oznaczenia graficzne znajdujące się na mapie są szczegółowo opisane w legendzie.  

Znając już symbol jakim oznaczony jest teren, na którym położona jest nieruchomość, możemy przejść do części tekstowej i rozdziału dotyczącego ustaleń szczegółowych dla terenów. Tutaj znajdziemy dokładny opis warunków zabudowy i zagospodarowania działki. Najczęściej są to następujące parametry:

• przeznaczenie budynku,
• wskaźnik intensywności zabudowy,
• wskaźnik maksymalnej powierzchni zabudowy działki,
• wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej,
• wysokość budynku,
• ilość kondygnacji,
• geometria dachu.

Mając pełną wiedzę na temat interesującej nas nieruchomości i możliwości jej zabudowy, możemy podjąć decyzję o jej zakupie lub wyborze projektu budynku (zobacz nasze projekty domów), który chcielibyśmy na działce postawić.  

Gdzie można sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

MPZP to dokument jawny. Każda osoba, nie tylko inwestor, ma prawo wglądu do MPZP oraz do otrzymania wypisów i wyrysów z planu miejscowego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego znajdziesz  w odpowiednim urzędzie miasta lub gminy. Część miast i gmin udostępnia plany miejscowe na swoich stronach internetowych lub w systemach informacji przestrzennej. Uchwały są dostępne na witrynie Geoportal Krajowy. Możesz też złożyć wniosek do gminy czy miasta o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP.