Co powinniśmy wiedzieć przed zakupem działki?

Opublikowano: 2022-07-27

Zakup działki budowlanej, na której planujemy wybudować dom, jest jedną z kluczowych decyzji. Niewiele osób wie jednak, jak przejść przez ten proces w taki sposób, by być z niego w pełni zadowolonym. Często ten obowiązek przejmuje od nas agencja nieruchomości, jednak nawet wtedy powinniśmy wiedzieć, czego od niej oczekiwać i rozumieć kierowane przez nich komunikaty. Kupując działkę, musimy znać jej stan prawny, określone warunki zabudowy, ukształtowanie terenu oraz sąsiedztwo.

Aspekty prawne

Przed rozpoczęciem procesu zakupowego, powinniśmy się zastanowić, jaki dom chcemy wybudować, a co za tym idzie na jaki projekt domu postawić. Przy jego wyborze należy pamiętać o podstawowych przepisach, które reguluje prawo budowlane:

• ściana budynku, na której nie znajdują się okna ani otwory drzwiowe, powinna się znajdować minimum 3 metry od granicy działki, dla działek o szerokości powyżej 16 metrów, natomiast dla działek węższych 1,5 metra od granicy działki,
• ściana budynku, na której znajdują się otwory drzwiowe, powinna być odsunięta od granicy działki na minimum 4 metry,

Dokładne warunki zabudowy określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Poza szerokością działki istotne jest również jej ukształtowanie. Im działka bardziej płaska, tym łatwiej będzie na niej wybudować każdy rodzaj budynku, natomiast działka z dużymi wzniesieniami/spadkami może zmuszać do wybudowania nieruchomości z piwnicą. W MPZP znajdziemy też takie uwarunkowania jak wymagany kąt nachylenia dachu oraz ilość połaci dachowych, czasem także kolorystyka elewacji. Warto więc już na początku zorientować się, jaki dom chcielibyśmy wybudować i na podstawie tego szukać działki, na której taka budowa domu będzie możliwa do zrealizowania.

Księga wieczysta

Podstawowym dokumentem, w którym znaleźć możemy informacje o działce, jest jej księga wieczysta. Numer księgi powinien udostępnić sprzedający nieruchomość, a odczytać ją można w Sądzie Rejonowym, właściwym co do lokalizacji działki, jak i na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości w zakładce Elektroniczne Księgi Wieczyste. Znajdują się w niej informacje odnośnie:

• hipoteki ciążącej na nieruchomości,
• służebności (gruntowej, przesyłu, osobistej),
• powierzchni działki,
• danych właściciela,
• obiektów znajdujących się na działce.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W tym dokumencie znajdują się informacje dotyczące przeznaczenia terenu, na którym zlokalizowana jest działka, oraz ograniczeń dotyczących zabudowy. Jeśli obszar, na którym znajduje się działka nie jest objęty MPZP, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Plan dostępny jest w urzędzie gminy/miasta, a dokument wystawiony na jego podstawie to wypis i wyrys z planu zagospodarowania.

Ochrona przyrody

Przy zakupie działki budowlanej ważne jest również sprawdzenie, czy nie leży ona na obszarze objętym jedną z form ochrony przyrody. Formy te mogą mieć charakter powierzchniowy (Natura 2000, parki narodowe, rezerwaty itp.), lub punktowy (pomnik przyrody). Występowanie takich form wiąże się z utrudnieniami w budowie lub ją całkowicie wyklucza.

Ewidencja gruntów i budynków

Informacje o działkach zawarte są również w EGIB, znajdziemy tam dane dotyczące na przykład klasy bonitacyjnej gruntu, co może być informacją bardzo istotną, jeśli chcemy kupić działkę rolną i przekształcić ją na działkę budowlaną. Im wyższa klasa gruntu, tym trudniejsze jego przekształcenie.

Aspekty techniczne

Poza określeniem stanu prawnego działki warto sprawdzić również jej otoczenie, dobrą praktyką jest odwiedzenie lokalizacji o różnych porach i w różnych dniach i zapoznanie się z okolicą. Pozwoli to na określenie poziomu natężenia hałasu, uciążliwości sąsiedztwa dróg, torów kolejowych, czy lotnisk, ale również np. składowisk odpadów. Warto również sprawdzić czas dojazdu do istotnych dla nas punktów, takich jak praca czy szkoła.

Pozostałe parametry, na jakie warto zwrócić uwagę w trakcie kupna działki:

• orientacja działki,
• historia działki,
• zadrzewienie i roślinność,
• dostęp do mediów,
• dostęp do dróg publicznych.

Chcesz dowiedzieć się więcej na temat budowy domu? Kliknij poniższe tytuły artykułów:

• Sposoby ogrzewania domu – co wybrać?
• Rodzaj dachu a koszt budowy domu
• Sprawdź, co to jest przedmiar robót
• Sprawdź, co to jest kosztorys inwestorski
• Co to są domy z uproszczonym, ślepym kosztorysem?
• Czy duży dom to wysokie koszty budowy?
• Dom bez pozwolenia. Jak zbudować dom na zgłoszenie?
• Dom z garażem czy z wiatą garażową? Zalety i wady obu rozwiązań
• Etapy budowy domu - stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, prace wykończeniowe
• Co to są domy pasywne?
• Pompa ciepła w domu jednorodzinnym - najważniejsze informacje
• Wąska działka - jaki dom wybrać?
• Zgłoszenie robót budowlanych - jakich projektów dotyczy
• Co to jest powierzchnia zabudowy?
• Projekty domów bez pozwolenia do 70m2 - Polski Ład
• Najpopularniejsze domy z poddaszem do adaptacji z kolekcji MURATORA
• Czym jest księga wieczysta i w jaki sposób za darmo sprawdzić zawarte w niej informacje?

Możesz również zobaczyć pozostałe artykuły — zobacz nasz poradnik budowlany.