Spis treści
- Działka rolna a budowa – jak to pogodzić?
- Jak przebiega przekształcenie działki rolnej objętej MPZP na budowlaną?
- Przekształcenie działki rolnej na budowlaną przy braku MPZP
- Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Inwestorów planujących budowę czeka niezwykle ważne zadanie, jakim jest zakup działki. Często wymarzonej lokalizacji szukamy z dala od ośrodków miejskich, na terenach mniej zaludnionych. Co jednak zrobić w sytuacji, gdy spodoba nam się działka, która w ewidencji gruntów oznaczona jest jako użytki rolne? Czy w takiej sytuacji możliwa będzie na niej budowa domu?
Działka rolna a budowa – jak to pogodzić?
Spodobała nam się działka, która ma przeznaczenie rolne? Powinniśmy mieć na uwadze ograniczenia związane z realizacją budowy domu na takim terenie. Czasami bowiem może okazać się, że jego odrolnienie nie będzie możliwe. Problemów możemy się spodziewać na terenach, gdzie występują najlepsze gleby - na gruntach rolnych należących do I, II i III klasy. Przeznaczenie na cele nierolnicze takich gruntów wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. W pozostałych przypadkach jest duża szansa na odrolnienie, musimy jednak być przygotowani na stosunkowo długotrwałą i uciążliwą procedurę. Dlaczego tak się dzieje?
Przekształcenie działki z rolnej na budowlaną obejmuje dwa etapy. Pierwszy z nich polega na zmianie przeznaczenia gruntu. W tym celu konieczne będzie dokonanie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nieruchomość nie jest nim objęta – wystarczające będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Kolejnym etapem jest natomiast wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jak krok po kroku zrealizować taką procedurę?
Jak przebiega przekształcenie działki rolnej objętej MPZP na budowlaną?
Działka rolna leży na terenie, dla którego opracowano miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? W celu rozpoczęcia procedury jego zmiany, musimy przygotować odpowiedni wniosek i dostarczyć go do wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. Nie istnieje gotowy wzór takiego dokumentu, choć nierzadko gminy udostępniają formularz, z którego można skorzystać. Jeśli przygotowujemy wniosek sami, powinien on zawierać między innymi nasze dokładne dane, określenie nieruchomości oraz uzasadnienie konieczności zmiany. Warto dołączyć także wypis i wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej czy wypis z rejestru gruntów. Po jego złożeniu musimy uzbroić się w cierpliwość – rozpatrzenie dokumentu nie jest określone żadnym terminem. Jeśli wniosek zostanie pozytywnie rozpatrzony – rozpocznie się procedura zmiany MPZP. Jest ona długotrwała i może zająć nawet kilka lat.
i
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną przy braku MPZP
Jeśli działka nie została objęta planem miejscowym, powinniśmy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie musimy być przy tym właścicielem gruntu ani być jego użytkownikiem wieczystym – w takiej sytuacji poniesiemy jednak koszt opłaty skarbowej w wysokości 598 zł. Decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Aby była ona pozytywna, nieruchomość gruntowa musi spełnić łącznie kilka warunków, m.in. mieć dostęp do drogi publicznej, co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu zaspokaja potrzeby inwestycji.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Po zakończeniu procesu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, nadszedł czas na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W tym celu do starostwa musimy złożyć kolejny wniosek, dołączając do niego decyzję o WZ – jeżeli działka nie została objęta MPZP. Niezbędne będą również załączniki – dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością oraz pozwalający określić jej wartość czy projekt zagospodarowania działki uwzględniający rozliczenie powierzchni w klasach i użytkach.
Budowa na działce rolnej zazwyczaj nie jest niemożliwa. Musimy być jednak przygotowani, że procedura jej odrolnienia może potrwać wiele miesięcy. Pamiętajmy jednak o tym, aby dopełnić wszystkich formalności. Dotyczy to również inwestycji zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę a także tych inwestycji, które są możliwe do realizacji na podstawie tzw. uproszczonej procedury zgłoszeniowej. Zwolnienie z formalności budowlanych nie zwalnia nas z obowiązku przestrzegania i stosowania przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Dopiero po uzyskaniu niezbędnych decyzji możemy rozpocząć proces związany z zabudową nieruchomości.