Umowa o roboty budowlane na budowę domu powinna zostać sporządzona w formie pisemnej. Oczywiście umowa ustna w takich przypadkach również jest wiążąca, jednak możliwość wyegzekwowania pożądanych zachowań po stronie wykonawcy, jest w przypadku umowy ustnej mocno ograniczona. W dzisiejszej publikacji skupimy się na tym, w jaki sposób inwestor może wyegzekwować od wykonawcy poprawę wykonanego zlecenia na budowę domu.
W pierwszej kolejności umowa – na co należy zwrócić uwagę?
W tym miejscu należy wskazać na kluczowe elementy, które powinny zostać uwzględnione przez inwestora już na etapie poprzedzającym nawiązanie współpracy z wybranym wykonawcą:
- podpisanie umowy o roboty budowlane i posiadanie jej oryginału;
- zawarcie w umowie postanowień dotyczących terminu realizacji, etapowania inwestycji, podziału wynagrodzenia z zachowaniem jego części do momentu podpisania protokołu końcowego, kar umownych za nienależyte lub nieterminowe realizowanie inwestycji, możliwości wykonania zastępczego, czyli powierzenia kontynuacji prac innemu wykonawcy;
- inwestor powinien również posiadać polisę ubezpieczeniową wykonawcy w zakresie pokrywającym realizowane przez niego przedsięwzięcie budowlane;
- posiadanie protokołów z odbiorów poszczególnych etapów realizacji inwestycji wraz z adnotacjami odnośnie ewentualnych usterek, sporządzonych przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane – ze względu na wartość dowodową takiego dokumentu, istotne jest, by wskazanie niezgodnych rozwiązań potwierdzone było przez osobę posiadającą fachową wiedzę budowlaną, techniczną etc.;
- wybór wykonawcy powinien zostać poprzedzony wnikliwą weryfikacją wykonawcy, sprawdzeniu jego referencji, opinii i komentarzy od innych klientów w zakresie oceny jego działalności budowlanej.
Jeżeli inwestor wykonał powyższe kroki, wówczas może skorzystać z niżej wymienionych możliwości działania.
Inwestor w przypadku niepoprawnej realizacji inwestycji - budowy domu, może skorzystać z takich opcji jak:
- pisemne wezwanie do należytego wykonania prac objętych umową o roboty budowlane wraz z określeniem terminu;
- inwestorowi do momentu zakończenia prac przysługuje na mocy umowy prawo zatrzymania części wynagrodzenia – często jest to mocna karta przetargowa, warto więc o tym przypomnieć nierzetelnemu wykonawcy. Warto jest powalczyć o możliwie najwyższą wartość zabezpieczenia do momentu zakończenia wszystkich prac (w praktyce jest to około 10-20% wartości całego kontraktu);
- możliwość naliczania kar umownych zgodnie z postanowieniami umowy;
- zagrożenie realizacją przez wykonawcę zastępczego na koszt dotychczasowego wykonawcy na mocy umowy o roboty budowlane;
- rozważenie opcji pokrycia kosztów napraw z polisy ubezpieczeniowej wykonawcy (w praktyce takie rozwiązanie spotyka się stosunkowo często);
- dodatkowo należy zwrócić również uwagę na kwestie wizerunkowe wykonawcy – negatywna opinia w internecie jest niezwykle uciążliwym środkiem dyscyplinującym;
- podjęcie próby porozumienia się z wykonawcą w celu zakończenia współpracy wraz z rozliczeniem wykonanych prac i potrąceniem wynagrodzenia za niepoprawnie wykonane usługi budowlane w celu wyboru innego wykonawcy, który w należyty sposób dokończy rozpoczętą inwestycję budowy domu;
- rozważenie opcji wystąpienia na drogę postępowania sądowego w celu wyegzekwowania należytego (tj. zgodnego z przepisami i sztuką budowlaną) wykonania ciążącego na wykonawcy zobowiązania.
Naturalnie powyższe wyliczenia nie stanowią katalogu zamkniętego, wskazują wyłącznie najczęściej występujące możliwości mobilizowania wykonawcy. Należy powtórzyć, że zawsze warto jest posiadać dobrze skonstruowaną umowę o roboty budowlane, która należycie zabezpiecza interesy inwestora.
Artykuły, które mogą Cię zainteresować:
- Jak budując dom negocjować umowy z wykonawcami?
- Jak długo trwa budowa domu i jakie czynniki na to wpływają?
- Kto kupuje materiały budowlane, inwestor czy wykonawca? Jak je kupować, aby uzyskać korzystną cenę i wysoką jakość?
- Umowa o roboty budowlane - co powinna zawierać umowa z firmą wykonującą budowę domu jednorodzinnego?
i