W jaki sposób można zmusić wykonawcę do poprawy wykonanego zlecenia budowy domu?

Spis treści

1. W pierwszej kolejności umowa – na co należy zwrócić uwagę?
2. Jeżeli inwestor wykonał powyższe kroki, wówczas może skorzystać z niżej wymienionych możliwości działania.
3. Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło – kluczowe różnice
4. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budowlane
5. Wady ukryte – czym są i jak postępować?

Umowa o roboty budowlane na budowę domu powinna zostać sporządzona w formie pisemnej. Oczywiście umowa ustna w takich przypadkach również jest wiążąca, jednak możliwość wyegzekwowania pożądanych zachowań po stronie wykonawcy, jest w przypadku umowy ustnej mocno ograniczona. W dzisiejszej publikacji skupimy się na tym, w jaki sposób inwestor może wyegzekwować od wykonawcy poprawę wykonanego zlecenia na budowę domu.

W pierwszej kolejności umowa – na co należy zwrócić uwagę?

W tym miejscu należy wskazać na kluczowe elementy, które powinny zostać uwzględnione przez inwestora już na etapie poprzedzającym nawiązanie współpracy z wybranym wykonawcą:

• podpisanie umowy o roboty budowlane i posiadanie jej oryginału;
• zawarcie w umowie postanowień dotyczących terminu realizacji, etapowania inwestycji, podziału wynagrodzenia z zachowaniem jego części do momentu podpisania protokołu końcowego, kar umownych za nienależyte lub nieterminowe realizowanie inwestycji, możliwości wykonania zastępczego, czyli powierzenia kontynuacji prac innemu wykonawcy;
• inwestor powinien również posiadać polisę ubezpieczeniową wykonawcy w zakresie pokrywającym realizowane przez niego przedsięwzięcie budowlane;
• posiadanie protokołów z odbiorów poszczególnych etapów realizacji inwestycji wraz z adnotacjami odnośnie ewentualnych usterek, sporządzonych przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane – ze względu na wartość dowodową takiego dokumentu, istotne jest, by wskazanie  niezgodnych rozwiązań potwierdzone było przez osobę posiadającą fachową wiedzę budowlaną, techniczną etc.;
• wybór wykonawcy powinien zostać poprzedzony wnikliwą weryfikacją wykonawcy, sprawdzeniu jego referencji, opinii i komentarzy od innych klientów w zakresie oceny jego działalności budowlanej.

Jeżeli inwestor wykonał powyższe kroki, wówczas może skorzystać z niżej wymienionych możliwości działania.

Inwestor w przypadku niepoprawnej realizacji inwestycji - budowy domu, może skorzystać z takich opcji jak:

• pisemne wezwanie do należytego wykonania prac objętych umową o roboty budowlane wraz z określeniem terminu;
• inwestorowi do momentu zakończenia prac przysługuje na mocy umowy prawo zatrzymania części wynagrodzenia – często jest to mocna karta przetargowa, warto więc o tym przypomnieć nierzetelnemu wykonawcy. Warto jest powalczyć o możliwie najwyższą wartość zabezpieczenia do momentu zakończenia wszystkich prac (w praktyce jest to około 10-20% wartości całego kontraktu);
• możliwość naliczania kar umownych zgodnie z postanowieniami umowy;
• zagrożenie realizacją przez wykonawcę zastępczego na koszt dotychczasowego wykonawcy na mocy umowy o roboty budowlane;
• rozważenie opcji pokrycia kosztów napraw z polisy ubezpieczeniowej wykonawcy (w praktyce takie rozwiązanie spotyka się stosunkowo często);
• dodatkowo należy zwrócić również uwagę na kwestie wizerunkowe wykonawcy – negatywna opinia w internecie jest niezwykle uciążliwym środkiem dyscyplinującym;
• podjęcie próby porozumienia się z wykonawcą w celu zakończenia współpracy wraz z rozliczeniem wykonanych prac i potrąceniem wynagrodzenia za niepoprawnie wykonane usługi budowlane w celu wyboru innego wykonawcy, który w należyty sposób dokończy rozpoczętą inwestycję budowy domu;
• rozważenie opcji wystąpienia na drogę postępowania sądowego w celu wyegzekwowania należytego (tj. zgodnego z przepisami i sztuką budowlaną) wykonania ciążącego na wykonawcy zobowiązania.

Naturalnie powyższe wyliczenia nie stanowią katalogu zamkniętego, wskazują wyłącznie najczęściej występujące możliwości mobilizowania wykonawcy. Należy powtórzyć, że zawsze warto dbać o to aby umowa o roboty budowlane została tak skonstruowana, aby należycie zabezpieczała interesy inwestora.

Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło – kluczowe różnice

Chociaż w języku potocznym terminy te bywają używane zamiennie, z perspektywy prawnej istotne jest rozróżnienie, czy z wykonawcą zawarliśmy umowę o roboty budowlane, czy umowę o dzieło. Pierwsza dotyczy z reguły większych i bardziej skomplikowanych przedsięwzięć, realizowanych na podstawie projektu budowlanego i pozwolenia, jak np. budowa całego domu. Umowa o dzieło obejmuje natomiast prace o mniejszej skali, takie jak remonty, prace wykończeniowe czy montaż konkretnych elementów.

Rozróżnienie to ma znaczenie przede wszystkim dla terminów przedawnienia roszczeń. Jednak kluczowe mechanizmy dochodzenia swoich praw w przypadku wadliwie wykonanych prac są dla obu typów umów bardzo podobne i opierają się głównie na instytucji rękojmi. Warto pamiętać, że w przypadku wad nieruchomości odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi trwa aż 5 lat od momentu odbioru prac.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budowlane

Niezależnie od zapisów umowy, wykonawca zawsze odpowiada za wady wykonanych prac na podstawie rękojmi. Jest to uprawnienie wynikające bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego, co oznacza, że nie jest potrzebny żaden dodatkowy dokument gwarancyjny, aby z niego skorzystać. W przypadku wykrycia wad, jako inwestor masz prawo w pierwszej kolejności żądać ich bezpłatnego usunięcia w wyznaczonym, rozsądnym terminie.

Jeżeli wykonawca nie usunie wad w terminie lub jest to niemożliwe, twoje możliwości się rozszerzają. Możesz złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia w kwocie proporcjonalnej do wartości wady. W przypadku, gdy wada jest istotna, czyli uniemożliwia normalne korzystanie z obiektu lub jego części zgodnie z przeznaczeniem, przysługuje ci nawet prawo do odstąpienia od umowy. Należy jednak pamiętać, że wykonawca może uniknąć obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, jeśli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla ciebie usunie zgłoszoną wadę.

Wady ukryte – czym są i jak postępować?

Szczególnym rodzajem problemów są wady ukryte, czyli takie, których nie dało się zauważyć w momencie odbioru prac budowlanych. Ujawniają się one dopiero po pewnym czasie użytkowania budynku, czego przykładem mogą być pękające ściany na skutek błędów konstrukcyjnych czy nieszczelności dachu pojawiające się po pierwszych ulewach. W takich sytuacjach wykonawcy często próbują zrzucić odpowiedzialność na niewłaściwą eksploatację obiektu przez właściciela.

Kluczowe jest, aby po zauważeniu wady ukrytej działać szybko i formalnie. Należy o niej zawiadomić wykonawcę na piśmie (najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru) w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Zgłoszenie powinno precyzyjnie opisywać problem i zawierać dokumentację fotograficzną. Jeśli wykonawca kwestionuje swoją odpowiedzialność, nieocenioną pomocą może okazać się opinia niezależnego rzeczoznawcy budowlanego, która będzie solidnym dowodem w dalszym sporze, również na etapie sądowym.