Co to jest powierzchnia zabudowy?

Spis treści

1. Definicja powierzchni zabudowy
2. Taras - czy powinien być wliczony do powierzchni zabudowy?
3. Norma PN-70/B-02365
4. Powierzchnia zabudowy vs powierzchnia użytkowa

W trakcie budowy domu jednorodzinnego już na etapie, gdy oglądamy projekty domów, przewijają się różnorodne określenia dotyczące powierzchni. Mówimy o powierzchni użytkowej, wielkości kubatury, powierzchni całkowitej oraz powierzchni zabudowy. W tym artykule zostaną przedstawione aspekty pozwalające zrozumieć, czym jest powierzchnia zabudowy oraz czym różni się od powierzchni użytkowej. Znajomość terminu powierzchnia zabudowy może być szczególnie istotna na małych działkach.

Definicja powierzchni zabudowy

W odniesieniu do przepisów prawa budowlanego, za powierzchnię zabudowy budynku jednorodzinnego (zobacz projekt domu jednorodzinnego) uznaje się normę PN-ISO 9836:2015-12. Zawarte w niej informacje wyróżniają dwa rodzaje definicji:

• powierzchnia działki, zajęta przez budynek, w stanie wykończonym,
• powierzchnia działki, zajęta przez rzut pionowy krawędzi zewnętrznych budynku.

Powierzchnia zabudowy stanowi więc obrys elementów, na trwale związanych z budynkiem.

Niestety powierzchnia zabudowy nie została dokładnie określona w przepisach prawa, więc określenie jej zależy od indywidualnej interpretacji urzędu. Norma podaje jednak listę elementów, które nie są wliczane do powierzchni zabudowy:

• powierzchnie elementów budowlanych oraz ich części, o ile nie wystają ponad powierzchnię terenu,
• powierzchnię obiektów drugorzędnych, do których zaliczyć możemy rampy, schody, daszki oraz oświetlenie,
• powierzchnię obiektów pomocniczych, które stanowią między innymi folie, szklarnie, altany, domki warsztatowe, krużganki, ganki.

Należy jednocześnie zaznaczyć, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, a w razie jego braku, decyzji o warunkach zabudowy, określona jest maksymalna powierzchnia zabudowy konkretnej działki. Należy się nią kierować w trakcie wyboru projektu domu.

Taras - czy powinien być wliczony do powierzchni zabudowy?

Niestety na to pytania nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależne jest od jego umiejscowienia oraz sposobu wykonania. Można go sklasyfikować do:

• elementów pomocniczych,
• elementów zabudowy.

Jeżeli taras jest niezadaszony i znajduje się poza obrysem budynku, nie ma konieczności wliczania go do powierzchni zabudowy. Jeżeli obrys tarasu mieści się w obrysie budynku, a jego zadaszeniem jest dach lub druga kondygnacja, wówczas teren, który zajmuje, jest równy z powierzchnią zabudowy.

Norma PN-70/B-02365

Poza normą ISO definicję powierzchni zabudowy znajdziemy również w innych dokumentach prawa budowlanego. Określają one, że powierzchnię zabudowy stanowi:

• rzut poziomy budynku, mierzony po obrysie zewnętrznym ścian stanowiących kondygnację przyziemną,
• rzut poziomy budynku, mierzony po obrysie zewnętrznym ścian kondygnacji naziemnej, o ile wykracza on poza obrys elementów kondygnacji przyziemnej (np. wystająca część budynku nad tarasem).

Według tej normy do powierzchni zabudowy zaliczyć musimy również wszelkie elementy budynku, które opierają się na ziemi, np. balkon oparty na słupach.

Powierzchnia zabudowy vs powierzchnia użytkowa

Powierzchnię użytkową budynku stanowi powierzchnia wszystkich kondygnacji mierzona po wewnętrznym obrysie ścian. Nie zaliczamy do niej klatek schodowych oraz szybów windowych. Ponadto w przeciwieństwie do powierzchni zabudowy zależnie od celu, któremu ma służyć i definiującej to ustawy, wliczamy do niej powierzchnie znajdujące się pod powierzchnią ziemi tj.:

• piwnica,
• garaż podziemny,
• suterena.

Powierzchnia zabudowy jest szczególnie istotna pod kątem możliwości wybudowania danego projektu domu na konkretnej działce, natomiast powierzchnia użytkowa jest kluczowym elementem stanowiącym o komforcie zamieszkania w danym budynku.