Klasyfikacja zmian w projekcie budowlanym
W klasyfikowaniu odstępstw od projektu budowlanego, kluczowe jest słowo „istotne”. Istotne odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych wymagają bowiem zgody i zmiany pozwolenia na budowę. Natomiast nieistotne zmiany w projekcie budowlanym trzeba jedynie opisać w dzienniku budowy. Oczywiście, o klasyfikacji, które zmiany są istotne czy nieistotne, powinien decydować nie inwestor (chociaż to on występuje o pozwolenie na budowę) a osoba z uprawnieniami budowlanymi, najlepiej autor projektu lub w przypadku projektów gotowych projektant adaptujący. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Pomyłka w klasyfikowaniu zmian w projekcie budowlanym może prowadzić do karanej samowoli budowlanej.
Istotne zmiany w projekcie budowlanym
Z istotną zmianą w projekcie budowlanym mamy do czynienia w kilku określonych przez Prawo budowlane przypadkach (art. 36). Dotyczy to:
- projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury;
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego (z zastrzeżeniem art. 36 ust. 5a, który odsyła do art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, w którym wymienia się obiekty, które można wybudować bez pozwolenia na budowę);
- zapewnienia warunków niezbędnych dla osób niepełnosprawnych lub starszych;
- zmian w sposobie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (np. na gruncie rolnym budowany jest obiekt niezwiązany z produkcją rolną);
- wymogu uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia (chodzi np. o opinie konserwatorskie w przypadku obiektów zabytkowych czy związanych z ochroną krajobrazu).
Nieistotne zmiany w projekcie budowlanym
Chociaż podobny zakres wymieniliśmy w istotnych zmianach projektu budowlanego, to w przypadku niewielkich odchyleń Prawo budowlane zalicza je do nieistotnych. A zatem nie jest istotną zmianą od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana: wysokości, szerokości, długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli zmiana łącznie spełnia następujące warunki:
- nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
- nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
- nie mieści się w zakresie odstępstw wymienionych w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
- nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.
Prawo budowlane, art. 36a, ust. 5 pkt 3-6:
5.Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku 13 grudnia 2006, w tym osoby starsze;
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wymagającym uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia: a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub b)przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.
Najwięcej wątpliwości co do istotności mogą wzbudzać zmiany, które chcemy dokonać w projektach powtarzalnych (projektach gotowych). Dlatego najlepiej decydować się na nie przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy z projektem budowlanym, za zmiany odpowiada projektant.
Trzeba jeszcze dodać, że kierownik budowy ma prawo wystąpić do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy.