Adaptacja projektu gotowego: jak dostosować projekt do działki

Spis treści

1. Adaptacja projektu domu do wymiarów i kształtu działki
2. Od projektu gotowego do budowlanego
3. Adaptacja projektu gdy działka jest za wąska
4. Adaptacja projektu gdy taras nie jest dobrze zorientowany
5. Jak zorientowana jest działka
6. Adaptacja projektu gotowego a ukształtowanie działki
7. Konieczna adaptacja projektu do warunków terenu

Adaptacja projektu domu do wymiarów i kształtu działki

Wprawdzie w prezentacjach projektów gotowych podawane są minimalne wymiary działki, na której może stanąć dom, jednak obowiązujące obecnie przepisy są różnie interpretowane przez autorskie biura projektowe, a to ma odzwierciedlenie w podawanych przez nie wymiarach minimalnych działek. Najmniejsze wymiary posesji uzyskiwane są, gdy brana jest pod uwagę tylko odległość zadaszenia od granicy. Zgodnie z przepisami musi ona wynosić nie mniej niż 1,5 m. Najmniej korzystnie na określenie dopuszczalnych wymiarów działki wpływa interpretacja wskazująca na minimalną odległość słupów od granicy działki, wynoszącą 4 m (wynika to z uwzględnienia możliwości wstawiania drzwi lub okien w ich linii).

Z powodu tak dużych rozbieżności zawsze należy zweryfikować uzyskane informacje. Aby sprawdzić, czy można wybudować dom na konkretnej działce, trzeba zajrzeć do wytycznych urbanistycznych zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu – w decyzji o warunkach zabudowy.

Wytyczne wskazują odległość domu od drogi (linię zabudowy, która może być nieprzekraczalna albo obowiązująca), wielkość powierzchni zabudowy (poprzez jej bezpośrednie określenie bądź określenie intensywności zabudowy lub/i powierzchni biologicznie czynnej). Ważne są też odległości budynków od linii energetycznych i rowów melioracyjnych, jeśli występują one na działce albo w jej sąsiedztwie. Poza tym nie zawsze działka jest regularnym prostokątem, jak to bywa prezentowane na przykładowych zagospodarowaniach minimalnych działek w prezentacjach projektu bądź w samym projekcie.

Przeczytaj też:

• Nietypowy kształt działki a budowa domu >>>

Jeżeli działka ma skomplikowany kształt, wybrany dom powinien zmieścić się w obrysie utworzonym z linii wyznaczonych w odległościach wynikających z wytycznych urbanistycznych (linii zabudowy, to jest odległości od drogi) i odległości 4 lub 3 m od pozostałych granic działki (w zależności od tego, czy są tam drzwi i okna, czy ich nie ma). W przypadku działek narożnych należy wziąć pod uwagę odległości od każdej drogi sąsiadującej z działką. Dla przyszłych inwestorów przeglądających projekty gotowe pocieszające jest to, że już wprowadzenie niewielkich zmian może pozwolić na dostosowanie domu, który wybrali, do działki. Aby dopasować projekt do jej wymiarów, może wystarczyć:

• zlikwidowanie okien i drzwi w ścianie bocznej – umożliwi przybliżenie tej ściany do granicy na odległość 3 m (ściana z oknami i drzwiami musi stać w odległości 4 m). Trzeba pamiętać, że okna połaciowe muszą się znaleźć w odległości minimum 4 m od granicy;
• zmniejszenie tarasu – zgodnie z obowiązującymi przepisami zarówno koniec tarasu, jak i schodów zewnętrznych powinien znajdować się w odległości minimum 1,5 m od granicy działki;
• obrócenie budynku o 90^o – w ten sposób domy o węższym boku mogą być zrealizowane na węższej działce. W takiej sytuacji może być konieczne przełożenie bramy garażowej na ścianę boczną.

Możliwe są też większe zmiany ułatwiające dostosowanie projektu gotowego, np. rezygnacja z wykuszy, garażu albo likwidacja okapu i zaprojektowanie ściany ogniowej na fundamencie w przypadku realizacji domu przy granicy działki.

Od projektu gotowego do budowlanego

Projekt gotowy wymaga dostosowania do wytycznych zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub (gdy nie ma takiego planu) w decyzji zabudowy. W zakres obowiązkowej adaptacji projektu wchodzi też przystosowanie do warunków gruntowych i strefy klimatycznej. Często architekt dopasowuje także projekt domu do jej wymiarów i kształtu, położenia względem stron świata bądź ukształtowania terenu. Adaptacji projektu domu dokonuje wybrany przez inwestora uprawniony do tego projektant. Przygotowuje ją na podstawie projektu, mapy geodezyjnej dla celów projektowych i wypisu z miejscowego planu zagospodarowania terenu (ewentualnie warunków zabudowy), a także warunków technicznych przyłączy. Dopiero po jej przygotowaniu i uzupełnieniu o projekt zagospodarowania działki projekt gotowy może stać się projektem budowlanym. Autor adaptacji projektu gotowego jest autorem projektu budowlanego odpowiedzialnym za wprowadzone zmiany. Stworzona przez niego dokumentacja staje się podstawą do zgłoszenia budowy lub uzyskania pozwolenia na budowę.

Autorskie biura projektowe w różny sposób interpretują przepisy i wyliczają minimalne wymiary działek.

Adaptacja projektu gdy działka jest za wąska

Adaptacja projektu gdy taras nie jest dobrze zorientowany

Jak zorientowana jest działka

Najczęściej domy projektuje się przy założeniu, że pokoje dzienne powinny być usytuowane od strony ogrodu, a wejście, przedsionek, kuchnia, pomieszczenia pomocnicze i gospodarcze – od drogi. Kuchnia z widokiem na strefę wejściowo-wjazdową umożliwia jej kontrolowanie. W takiej sytuacji najlepiej, gdy front domu znajduje się od północy lub wschodu.

Przeczytaj też:

• Dom na działkę z wjazdem od południa. TOP 5 najlepszych projektów! >>>

W przypadku działek z frontem od południa korzystny jest wybór projektu domu z pokojem dziennym, a także tarasem przewidzianym od strony frontowej albo bocznej (zachodniej). W katalogach domów gotowych często oznacza się, które budynki są zaprojektowane na działki z wejściem od południa, z uwagi na to, że te działki są trudne do zagospodarowania. Oczywiście nie wszyscy są zwolennikami maksymalnego nasłonecznienia. W takiej sytuacji lepszy okaże się taras od strony bardziej zacienionej – od wschodu czy północnego wschodu.

Zastanawiając się nad optymalnym usytuowaniem domu względem stron świata, należy też pamiętać o tym, że odpowiednie zaprojektowanie otworów w ścianach wpływa korzystnie na energooszczędność budynku. W ścianie od strony północnej wskazane jest ograniczenie otworów, natomiast ta od strony południowej od południa taras może zostać przeniesiony na przód lub bok domu. Zwiększenie powierzchni okien i drzwi balkonowych w ścianie bocznej usytuowanej od zachodu umożliwi lepsze nasłonecznienie wnętrz po południu. W takiej sytuacji warto rozważyć przesunięcie domu w głąb działki, aby oddzielić go ogrodem od drogi oraz zmniejszyć dzięki temu jej uciążliwość i zapewnić w miarę możliwości intymność w części rekreacyjnej.

Oczywiście na decyzję dotyczącą usytuowania tarasu i przeszkleń mają wpływ także widoki, otoczenie oraz sąsiedztwo.

Adaptacja projektu gotowego a ukształtowanie działki

W projektach gotowych najczęściej zakłada się, że działka jest płaska. To byłaby najdogodniejsza sytuacja dla budujących, ale rzeczywistość bywa niekiedy inna. W przypadku adaptacji projektu i dostosowania go do warunków działki położonej na stoku wiele zależy od tego, jak duży jest spadek zbocza. Gdy nachylenie jest znaczne, zasadne staje się doprojektowanie dodatkowej dolnej kondygnacji. Najczęściej w podpiwniczeniu umieszcza się garaż i kotłownię. W części projektów gotowych przewidziano piwnice.

W ramach adaptacji projektu należy uwzględnić ułożenie działki – tak aby wjazd do garażu był łatwy i dom wyglądał estetycznie.

Szukasz idealnego dla siebie projektu domu? Sprawdź, nasze propozycje:

• Miarodajny - najczęściej wybierany projekt 2019 r.!
• Najlepsze projekty domów nowoczesnych
• Dom na wąską działkę - TOP 5 projektów
• 8 domów, które wybudujesz za mniej niż 200 tys. zł
• Idealne domy dla rodziny 2+3
• 5 najlepszych projektów małych domów (70-80 m²)
• Polecane projekty domów o pow. do 100/110 m²
• Najlepsze projekty domów drewnianych
• Domy z poddaszem - ponad 700 projektów! Wybierz najlepszy dla siebie >>>

Jeśli konieczne jest znacznie wyniesienie tarasu nad teren, można zdecydować się na oparcie go na słupkach. To doda bryle domu lekkości. Poza tym umożliwi zastosowanie pod płytą tarasu okien i doświetlenie pomieszczeń w przyziemiu. Ewentualnie taras można ulokować nad doprojektowaną piwnicą. Zaletą tego rozwiązania jest utworzenie dodatkowego pomieszczenia w części gospodarczej domu. W takiej sytuacji warto przewidzieć częściowe lub całkowite obsypanie części dostawionej, aby dom ładnie prezentował się od strony ogrodu.

Konieczna adaptacja projektu do warunków terenu

Dostosowanie do nich projektu to konieczność. Niezbędne jest dopasowanie fundamentów do lokalnych warunków gruntowych i określenie kategorii geotechnicznej budynku.

Przy ustalaniu głębokości posadowienia domu trzeba uwzględnić minimalną głębokość przemarzania gruntu. Zależy ona od strefy klimatycznej (w Polsce wyróżnia się cztery strefy: w I grunt przemarza do głębokości 0,8 m, w II – 1,0 m, w III – 1,2 m, w IV – 1,4 m). Należy także przeanalizować, jakie i na jakiej głębokości są warstwy geotechniczne, sprawdzić, czy występują grunty pęczniejące, zapadowe i wysadzinowe, gdzie jest poziom zwierciadła wody gruntowej i jakie są przewidywane jego zmiany. Trzeba wziąć pod uwagę projektowany poziom terenu, poziom posadzek piwnic oraz ewentualnie głębokość posadowienia sąsiednich budynków, do których ma być dostawiony projektowany dom.

W ramach adaptacji musi zostać określona kategoria geotechniczna budynku. Domy jednorodzinne są z reguły zaliczane do pierwszej kategorii, obejmującej niewielkie budynki proste warunki gruntowe. Rzadziej domy należą do drugiej kategorii geotechnicznej, obejmującej budynki w prostych i złożonych warunkach gruntowych, wymagających oceny danych geotechnicznych i ich analizy.

Na podstawie badań gruntu projektant sprawdza, czy fundamenty uwzględnione w projekcie gotowym mają właściwe wymiary i zbrojenie. W niektórych przypadkach, gdy autor projektu gotowego przyjął niekorzystne warunki, w ramach adaptacji do miejscowych – korzystniejszych – można zmniejszyć fundamenty. Jeżeli są niekorzystne warunki gruntowe, należy zastosować odpowiednie rozwiązania. Przykładowo w razie natrafienia w poziomie posadowienia na grunty słabonośne trzeba zastąpić je chudym betonem lub gruntem stabilizowanym. W razie konieczności należy zagłębić fundamenty do warstwy nośnej, znajdującej się na o wiele większej głębokości niż to wynika ze strefy przemarzania gruntu – wykonać pale lub studnie i na nich ściany na belkach żelbetowych. W przypadku szkód górniczych, w zależności od ich kategorii, należy zaprojektować wzmocnienie ław fundamentowych. Przy wyższych kategoriach zaleca się zrobienie przekątnych ściągów żelbetowych.

Poza tym architekt adaptujący gotowy projekt domu powinien dostosować do nowych warunków izolacje przeciwwilgociowe i przeciwwodne. Izolacja pozioma i pionowa musi być szczelna. Gdy poziom wód gruntowych jest wyższy, trzeba zaizolować dodatkowo ławy i ściany fundamentowe. Bardzo ważne jest poprawne zaizolowanie ścian parteru i podłogi na gruncie. Coraz częściej inwestorzy decydują się na zamianę tradycyjnych fundamentów na płytę fundamentową. Jest ona korzystniejsza na przykład na terenach, gdzie grunt ma słabą nośność lub jest wysoki poziom wód gruntowych.

W przypadku gliny zaleca się system drenażu opaskowego. Woda może być odprowadzana do studzienek, do kanalizacji deszczowej bądź do szczelnego zbiornika na przechowywanie deszczówki, który może być w razie konieczności opróżniany.

Architekt adaptujący projekt gotowy domu powinien też sprawdzić, ewentualnie przeliczyć konstrukcję budynku, aby przystosować ją do obciążeń wynikających ze strefy klimatycznej. W przypadku dachu należy wziąć pod uwagę obciążenie śniegiem (w Polsce jest pięć stref obciążenia śniegiem) i wiatrem (trzy strefy).