Spis treści
- Ważne jest sprawdzenie, czy budynek ma być zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami do granicy sąsiedniej działki, czy też nie.
- Czy możliwe jest zlokalizowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej?
- Jak wygląda kwestia odległości w przypadku zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej?
- Jak wygląda kwestia odległościowa w przypadku okapu, gzymsu, okien w dachu etc.?
- Jak wygląda kwestia odległości w odniesieniu do części budynków, które zlokalizowane są pod ziemią? Czy wymagania odległościowe mają do nich zastosowanie?
- Warunki odległościowe nie są wymagane do spełnienia w przypadku, gdy działką sąsiednią jest działka drogowa.
Planując zlokalizowanie budynku na działce należy przestrzegać wielu wytycznych, które mogą wynikać zarówno z przepisów powszechnie obowiązującego prawa (tj. warunków technicznych dla budynków – r.w.t.), oraz decyzji o warunkach zabudowy (tj. DW lub DWZ) lub postanowień Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (tj. MPZP). W niniejszej publikacji skupimy się na przedstawieniu podstawowych odległości w zakresie lokalizowania budynku na działce budowlanej (przy założeniu, że nie ma innych wymagań odległościowych wynikających z r.w.t, DWZ, MPZP etc.). Opracowanie obejmuje wyjaśnienie odległości, o których mowa w § 12 r.w.t.
Ważne jest sprawdzenie, czy budynek ma być zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami do granicy sąsiedniej działki, czy też nie.
Jeżeli nie ma innych wymagań odległościowych to budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy (należy w tym miejscu wyjaśnić, że ustawodawca przewidział możliwość skrócenia tej odległości do 1,5 m od granicy lub nawet do możliwości zabudowy bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli tylko postanowienia MPZP przewidują taką możliwość. Dodatkowo dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m).
Czy możliwe jest zlokalizowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej?
Tak, ale pod warunkiem, że będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującymi na danym terenie postanowieniami MPZP lub DWZ.
Jak wygląda kwestia odległości w przypadku zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej?
W przypadku zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej dopuszczalna jest zabudowa obejmująca następujące wytyczne odległościowe:
dopuszczalna jest budowa budynku ze ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
dopuszczalna jest nadbudowa budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w lit. a), od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
dopuszczalna jest budowa budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
Dodatkowo należy wyjaśnić, że również i w tym przypadku ustawodawca dopuszcza zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.
Jak wygląda kwestia odległościowa w przypadku okapu, gzymsu, okien w dachu etc.?
Wyjaśnić należy, że odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
- 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni (z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych);
- 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
Jak wygląda kwestia odległości w odniesieniu do części budynków, które zlokalizowane są pod ziemią? Czy wymagania odległościowe mają do nich zastosowanie?
Nie. Ustawodawca nie ustalił odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe danego budynku, które znajdują się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej. Jest to istotna okoliczność, o której często można zapomnieć kwalifikując wszystkie części budynku zarówno te podziemne oraz te nadziemne jako całość w ujęciu warunków odległościowych wynikających z przepisów r.w.t.
Warunki odległościowe nie są wymagane do spełnienia w przypadku, gdy działką sąsiednią jest działka drogowa.
Ustawodawca wprost określił, że wymagania odległościowe, o których mowa w § 12 r.w.t. nie są wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest właśnie działką drogową.
Odstępstwa od wymogów odległościowych, o których mowa w r.w.t.
Należy wyjaśnić w tym miejscu, że istnieje możliwość podjęcia próby uzyskania odstępstwa od powyższych warunków, jednakże jest to tematyka niezwykle złożona i odrębna, która wymaga wyjaśnienia w osobnej publikacji.
i
i