Co brać pod uwagę wybierając projekt domu?

Opublikowano: 2021-10-06

Na wybór projektu gotowego wpływ mają warunki narzucone przez prawo oraz możliwości i oczekiwania inwestorów. Chodzi więc o to, by wybrać taki projekt domu, który jest możliwy do zrealizowania w konkretnej lokalizacji.

Przeglądanie katalogów projektów domów gotowych oraz ich analizowanie jest czynnością przyjemną, bo wyobrażenie o domu zaczyna nabierać realności. Zanim do tego dojdzie, konieczne jest zapoznanie się z warunkami, jakie projekt domu musi spełniać.

Zobacz także:

• nowoczesne domy
• domy energooszczędne

Co nas ogranicza/Warunki do sprawdzenia

Pierwszym etapem, który pomaga wyeliminować niektóre projekty domów, jest ich analiza pod kątem spełniania warunków narzuconych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a jeśli go nie ma, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o którą trzeba będzie wystąpić do miejscowego urzędu. Może to zrobić każdy, niezależnie od prawa dysponowania działką, podobnie jak sprawdzić warunki zawarte w planie zagospodarowania.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) to bardzo ważne dokumenty zawierające wytyczne między innymi odnośnie do:

• lokalizacji domu względem granic działki i okolicznych zabudowań;
• maksymalnego procenta powierzchni zabudowy;
• linii zabudowy (minimalna odległość budynku od ulicy);
• dopuszczalnej liczby kondygnacji;
• kąta nachylenia dachu.

Nierzadko też – by zachować spójność architektoniczną – urzędy nakazują budowę w określonym stylu odpowiadającym zabudowie już istniejącej w okolicy, a także narzucają kształt dachu (głównie spadzisty), a nawet kolor elewacji i rodzaj pokrycia dachowego.

Wszystkie wytyczne miejscowego planu zagospodarowania terenu lub decyzji o warunkach zabudowy trzeba dokładnie poznać i brać pod uwagę, wybierając projektu domu. Może się bowiem okazać, że w sposób istotny korygują wyobrażenie o domu, jaki możemy wybudować na posiadanej działce.

Powierzchnia działki i zabudowy

Dom możemy chcieć wybudować na dowolnie dużej działce, ale nie da się tego zrobić na zbyt małej. Dla gotowych projektów domów podaje się minimalne wymiary działki, na jakich można wybudować dany dom, by było to zgodne z wymogami prawa. Przyjmuje się więc, że minimalna powierzchnia działki pod wolno stojącą zabudowę to 450 m² (obecnie obowiązujące przepisy prawa nie wskazują minimalnych wielkości działek, kształtuje się je na podstawie możliwości wybudowania domu, który będzie odpowiadał wymogom prawa oraz zachowa pełną funkcjonalność i estetykę).
Jeżeli działka jest mała, można rozważyć zbliżenie domu do jej granic, na przykład garażem, ale dom – na działce każdej wielkości – może zajmować określony procent jej powierzchni.

Nie tylko dom

Marzeniem każdego budującego jest dom otoczony zielenią, ze ścieżką prowadzącą od furtki do drzwi, wygodnym dojazdem do garażu, a często także podjazdem, na którym da się manewrować autem albo traktować go jak miejsce parkingowe dla gości. Na to wszystko potrzeba miejsca. Dlatego niezwykle ważne jest sprawdzenie w MPZP, jaką powierzchnię działki można przeznaczyć pod zabudowę, a jaka musi pozostać biologicznie czynna.

Ile na dom, ile na ogród

Zależnie od otaczającej zabudowy, charakteru działki oraz lokalizacji w tym samym mieście lub gminie MPZP może narzucać inne i bardzo różne wielkości powierzchni biologicznie czynnej – na przykład 40, 50, czy też 70% powierzchni działki musi pozostać niezabudowana.

To poważne ograniczenie mogące wymuszać nie tylko inne niż planowane wcześniej zagospodarowanie terenu, ale także inny rodzaj domu, na przykład z dachem płaskim pokrytym roślinnością, o ile MPZP dopuszcza w danej okolicy taki rodzaj dachu.

Jeśli powierzchnia zabudowy domu wynosi lub przekracza 40% powierzchni działki, lepiej poszukać projektu domu o mniejszej powierzchni zabudowy albo rozważyć wybór projektu domu piętrowego.

Uwaga! Od maja 2022 roku mają się zmienić zasady opłaty podatku deszczowego, czyli opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenu (działa od 2018 r., ale dotychczas obejmował firmy i właścicieli dużych działek). Jeśli przepisy te wejdą w życie, więcej zapłacą właścicieli działek o powierzchni powyżej 600 m², którzy mają znaczną powierzchnię działki wyłożoną materiałami uniemożliwiającymi przesiąkanie wody do gruntu.

Dom na działce

Przyjmuje się, że:

• sypialnie, salon (pokój dzienny) powinny się znajdować od strony ogrodu, a przedsionek, hol, kuchnia – od frontu.Istotne jest tu bowiem zapewnienie spokoju i ciszy oraz dobrego kontaktu z otoczeniem, jak również możliwości obserwowania tego, co dzije się poza posesją;
• okna pomieszczeń, w których przebywamy rano, powinny być skierowane na wschód, a te, w których jesteśmy po południu – na zachód. Zapewni to w ciągu dnia odpowiednią ilość naturalnego światła podczas domowych czynności lub odpoczynku;
• od północy powinny się znaleźć pomieszczenia pomocnicze (kotłownia, garaż, składzik).

Dzięki takiemu rozkładowi zyskujemy dobre i długie oświetlenie światłem dziennym wtedy, kiedy w nich przebywamy, a także podążamy za słońcem, zachowując naturalny rytm dnia.

Przeglądając projekty domów, sprawdzajmy, jak dom będzie usytuowany na działce. Dobry wybór i lokacja przyniosą nie tylko dobre samopoczucie i przyjemność przebywania w domu, ale też oszczędności – można będzie później włączać światło sztuczne i pozyskiwać więcej energii ze słońca, na przykład przez modne, duże przeszklenia tarasowe.

Uzbrojeni w wiedzę o tym, jakie warunki musi spełniać projekt domu, by na jego podstawie można było wybudować dom, możemy zacząć przeglądać katalogi domów gotowych i zrobić listę tych, które weźmiemy pod uwagą, tym razem pod kątem spełniania potrzeb i stylu życia przyszłych mieszkańców.

Powierzchnia biologicznie czynna – co to jest?

Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie powierzchnię biologicznie czynną definiują jako teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m², oraz wodę powierzchniową na tym terenie. Za powierzchnie biologicznie czynne uważa się:

• trawnik
• rabaty ziemne i żwirowe,
• grunt, na którym rosną rośliny,
• powierzchnie ścieżek i podjazdów utwardzone ażurowymi kratkami, przez które woda może swobodnie wsiąkać w grunt (obsadzone niską roślinnością lub wyłożone żwirem),
• stawy, rowy, oczka wodne,
• dachy zielone (stropodachy lub tarasy), jednak w ich przypadku wlicza się tylko 50% ich powierzchni, ale nie mniej niż 10 m².

Przeczytaj także:

• Jakie są plusy i minusy projektu na indywidualne zamówienie?
• Co to są domy szkieletowe?
• Kupiłeś projekt domu... i co dalej?
• Co to są domy z uproszczonym, ślepym kosztorysem?
• Sposoby ogrzewania domu – co wybrać
• Budowa domu bez pozwolenia
• Dom z garażem czy z wiatą garażową? Zalety i wady obu rozwiązań
• Etapy budowy domu - stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, prace wykończeniowe
• Wąska działka - jaki dom wybrać?
• Elewacja domu - najpopularniejsze rozwiązania